在日本先买自住房好还是先买投资房好

年金对策小李

在日本贷款买房，顺序很重要，想要最大实现自己的资产形成的话，在买自住房之前必须考虑清楚顺序问题。
大家都知道金融机关给每个人的贷款额度都是有上限的，这个上限主要由客户自身的年收入决定（年龄抚养之类的，在额度问题上的占比都没有年收入重要）。
算上限也特别简单，就是个倍率问题，而且年收入越高，倍率越高。年收入不够高的人可能金融机关只给年收入的8倍，年收入很高的可能能给到14倍以上。
想要在日本最低成本拥有最多的不动产的话，一定是先买投资房再买自住房好一些。理由有两个：
首先，投资房有租金收入，虽然身上背了贷款，但租金收入会被金融机关作为客户收入的一部分来考虑。比如A客户今年年收700万，全额贷款购入了一套投资房，虽然今年要还贷100万，但也能收到100万的租金，那A客户的年收在金融机关的眼里就变成了700万+100万了。（这里写的比较简单只是为了便于理解，金融机关要考虑的事情远远比这里写的多哈！）
第二个理由更简单，就是住宅贷款的审核条件没有投资用的事业贷款那么严格，贷得了住宅但贷不了事业贷款的人非常多，但贷得下事业贷的几乎没理由贷不下住宅贷款（除非转职或者辞职）。
我公司的一个客户买了7套2000万的投资房之后还贷下了4000多万的my home，都是0首付。（不过全部资产是分好几年购入的，他自己升职加薪走上人生巅峰也是能贷这么多的原因之一）
总结一下，先贷款购买投资房的好处肯定比先买自住房的多，但要是问我自己要先买哪个的话，我作为一个投资顾问会说：
虽说先购买投资房好，但我会先买自住房。
因为我就是想要一个自己的房子呀。先把能买的投资房额度全买了再买自住虽然好，但那不是我想要的！这就好比有人跟我安利寿司之神的寿司有多么好吃，但我吃不了生鱼一样。不管这玩意儿有多好，不适合自己都白搭。
先购买投资房的综合效率高是事实，我们的工作是把事实用最简单的方式告诉客户，适不适合自己就需要客户自己去判断了。

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神奈川犀牛君

简单说几条自己的心得，共享给大家。
①在日本准备待10年以上，再考虑搞投资房，日本投资房收益很低，是个长期的过程。
②别听中介忽悠，有钱一定要先买自己住的。等你有钱了，再把住的房换成投资房。
③买投资房优先考虑1DK或one room，纯回报率低于6%的不收。
④除了东京几个大站，除特殊情况，只考虑买车站5分以内的房子，方便以后脱手。
⑤ 一定要买82年以后90年以前的，抗震的建筑法变革，具体名记不清了。
⑥这条会被骂，有需要的可以私聊

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神奈川犀牛君

第⑤条没说清楚，补充一下。之所以推荐买那个年代区间的，是因为房价已经跌到瓶颈了，不会再大跌。新房回报率一般低于4%，所以投资不要入手。

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